El pacto de arras es una figura clave en el derecho contractual, regulada en el artículo 1454 del Código Civil español. Se trata de un acuerdo accesorio en el que las partes pactan una reserva en la compraventa de bienes inmuebles, entregando una cantidad de dinero como señal. Este pacto puede tener diversas funciones, como garantizar la formalización del contrato, sancionar su incumplimiento o compensar el perjuicio derivado del desistimiento de una de las partes.
En este artículo, desde López & Gómez Abogados, analizaremos en profundidad las distintas modalidades de arras, sus implicaciones legales y sus efectos en la compraventa de inmuebles.
Características del Pacto de Arras
El pacto de arras tiene una serie de características esenciales:
- Carácter real: requiere la entrega efectiva de la cantidad pactada.
- Función garantista: sirve como garantía del cumplimiento del contrato.
- Accesoriedad: si el contrato principal es ineficaz, el pacto de arras también lo será.
- Bilateralidad: las obligaciones y derechos de ambas partes son recíprocos.
Tipos de Arras y su Regulación Legal
El Código Civil regula un único tipo de arras, pero la doctrina y jurisprudencia han desarrollado tres modalidades principales:
1. Arras Confirmatorias
Son aquellas que se entregan como señal de la celebración del contrato, sin facultar a las partes a desistir del mismo. En caso de incumplimiento, se podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato o la indemnización de daños y perjuicios.
2. Arras Penales
Funcionan como una garantía contractual y, en caso de incumplimiento:
- Si el comprador incumple, pierde la cantidad entregada.
- Si el vendedor incumple, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
- La parte cumplidora puede exigir también el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización.
3. Arras Penitenciales o de Desistimiento
Son las únicas expresamente previstas en el artículo 1454 del Código Civil. Permiten a las partes desistir del contrato:
- Si el comprador desiste, pierde las arras.
- Si el vendedor desiste, debe devolver el doble.
Diferencias entre Arras y Cláusula Penal
Es importante distinguir el pacto de arras de la cláusula penal (artículo 1145 del Código Civil). Mientras que las arras suponen una entrega real de dinero, la cláusula penal es una obligación contractual accesoria, establecida como sanción en caso de incumplimiento. Además, la cláusula penal puede ser moderada por los tribunales, mientras que las arras penitenciales no.
Efectos del Pacto de Arras
Dependiendo del cumplimiento o incumplimiento del contrato, se derivan diferentes efectos:
- Si se cumple el contrato, la cantidad entregada se aplica al precio de compraventa, salvo pacto en contrario.
- Si hay desistimiento de mutuo acuerdo, el vendedor debe devolver las arras al comprador.
- Si el comprador desiste unilateralmente, pierde las arras entregadas.
- Si el vendedor desiste unilateralmente, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
Conclusión
El pacto de arras es una herramienta clave en la compraventa de bienes inmuebles en España. La correcta elección del tipo de arras y su redacción en el contrato son fundamentales para evitar conflictos legales futuros. En López & Gómez Abogados, contamos con un equipo de expertos en derecho inmobiliario que pueden asesorarle en la redacción y negociación de contratos con pacto de arras.
Si necesita asesoramiento legal en materia de compraventa de inmuebles, no dude en contactarnos.