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Aquí te explicamos cómo se aplican la duración y las prórrogas del contrato de alquiler de vivienda.
Entender la duración de un contrato de arrendamiento de vivienda es esencial tanto para arrendadores como para arrendatarios. En España, esta materia está regulada principalmente por el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificado por diversas reformas legislativas (como los Reales Decretos-leyes 7/2019, 20/2022 y la Ley 12/2023, de la Vivienda). En este artículo, el equipo de López & Gómez Abogados explica de manera clara cómo funciona el plazo mínimo legal, las prórrogas automáticas y las posibilidades de recuperación del inmueble por necesidad del propietario.
Plazo mínimo legal de un contrato de arrendamiento
Desde el 6 de marzo de 2019, tras la entrada en vigor del RDL 7/2019, la ley establece un plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento:
5 años, si el arrendador es una persona física.
7 años, si el arrendador es una persona jurídica (una empresa o sociedad).
Esto significa que, aunque el contrato inicial se firme por un año o dos, el arrendatario tiene derecho a prorrogarlo hasta alcanzar esos mínimos legales. Esta duración es obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, que puede decidir no renovar al final de cada periodo anual con un aviso de al menos 30 días de antelación.
Por ejemplo:
Si un contrato se firmó el 1 de julio de 2021 entre una persona física y un inquilino por un año, el arrendatario podrá quedarse hasta el 1 de julio de 2026, salvo que él mismo decida no renovar.
Cómputo del plazo y cláusulas nulas
El cómputo del plazo comienza desde la fecha de la firma del contrato. Sin embargo, si la vivienda se entrega más tarde, el cómputo empieza desde el momento en que la finca se pone efectivamente a disposición del arrendatario.
Además, es importante saber que son nulas las cláusulas que limiten el derecho del arrendatario a permanecer en la vivienda dentro del periodo legal. Por ejemplo, las cláusulas que dicen “contrato por un año prorrogable por acuerdo de ambas partes” no tienen validez, ya que contradicen lo dispuesto en el artículo 9.1 de la LAU.
Prórrogas anuales obligatorias
Cuando el contrato se ha firmado por un plazo inferior al mínimo (por ejemplo, dos o tres años), se activa automáticamente la prórroga legal anual obligatoria, que opera de la siguiente forma:
El arrendador está obligado a prorrogar el contrato hasta alcanzar los 5 o 7 años totales.
El arrendatario puede optar por no renovar, siempre que avise con 30 días de antelación.
Ejemplo práctico:
Un contrato firmado por 18 meses con una persona física podrá prorrogarse automáticamente hasta alcanzar los 5 años y medio, si el inquilino así lo desea.
Denegación de la prórroga por necesidad del arrendador
La LAU reconoce al arrendador persona física el derecho a recuperar la vivienda antes del plazo mínimo, en determinados casos de necesidad personal o familiar. El artículo 9.3 establece que puede hacerlo si necesita destinarla a vivienda permanente para sí mismo, para sus hijos, padres o su cónyuge (en caso de nulidad, divorcio o separación).
Requisitos imprescindibles:
Que en el contrato conste expresamente la posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad.
Que la comunicación al inquilino se realice con al menos 2 meses de antelación.
Que el propietario o sus familiares ocupen efectivamente la vivienda en los 3 meses siguientes a la extinción del contrato.
Si el arrendador no ocupa la vivienda en ese plazo sin causa de fuerza mayor, el arrendatario tendrá dos opciones:
Reingresar en la vivienda por un nuevo periodo de hasta 5 años.
O bien, recibir una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quedara hasta completar los 5 años.
Por ejemplo:
Si el propietario comunica que necesita la vivienda, pero luego no la ocupa, y quedaban 2 años pendientes de contrato, el inquilino puede exigir el pago de dos mensualidades de indemnización.
Prórroga legal tácita: los tres años adicionales
Una vez transcurridos los 5 o 7 años iniciales, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga automáticamente por tres años más, con carácter anual. Esto se conoce como prórroga legal tácita (artículo 10.1 de la LAU).
Durante esta etapa:
El arrendador no puede oponerse a la renovación salvo comunicación previa con 4 meses de antelación.
El arrendatario puede no renovar al final de cada anualidad avisando con 2 meses de antelación.
Ejemplo:
Un contrato firmado el 1 de julio de 2018 se prorrogaría automáticamente hasta 1 de julio de 2026, si ninguna parte comunica su voluntad de no continuar antes de los plazos mencionados.
Tácita reconducción: qué ocurre después de los plazos
Una vez agotados los tres años de prórroga legal tácita, si las partes continúan actuando como si el contrato siguiera vigente (el arrendatario sigue pagando y el arrendador cobrando), se entra en una situación conocida como tácita reconducción (regulada por el artículo 1566 del Código Civil).
En esta fase, el contrato se considera nuevo, pero con las mismas condiciones del anterior. Su duración dependerá del periodo de pago pactado:
Si la renta es anual, el nuevo contrato se entenderá por años.
Si es mensual, se entiende por meses.
Si es diario (por ejemplo, en alojamientos temporales), se prorroga día a día.
Prórroga extraordinaria: protección adicional desde 2023
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, introdujo una nueva figura de prórroga extraordinaria (artículos 10.2 y 10.3 de la LAU). Esta medida busca proteger a las familias en situaciones de vulnerabilidad o residentes en zonas de mercado residencial tensionado.
Zonas de mercado residencial tensionado
Si la vivienda está ubicada en una zona declarada como “tensionada”, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta 3 años, en las mismas condiciones económicas (sin subida de renta). El arrendador debe aceptarla obligatoriamente, salvo en los siguientes casos:
Que ambas partes hayan acordado otras condiciones en un nuevo contrato.
Que el arrendador haya comunicado su necesidad de ocuparla (según el art. 9.3 LAU).
Que el nuevo contrato contemple los límites de renta aplicables a zona tensionada.
Por ejemplo:
Si una vivienda en Madrid capital está dentro de una zona declarada tensionada y el contrato vence en 2025, el inquilino puede solicitar mantenerse hasta 2028 en los mismos términos.
Fuera de zonas tensionadas
Si el inmueble no se encuentra en una zona tensionada, el inquilino puede igualmente pedir una prórroga extraordinaria de un año, siempre que acredite su situación de vulnerabilidad económica o social mediante un informe de servicios sociales.
En este caso, la aceptación solo es obligatoria para grandes tenedores (propietarios con más de 10 inmuebles o superficie superior a 1.500 m²).
Cambios legislativos y contratos antiguos
Un aspecto importante que genera confusión es que los plazos varían según la fecha de firma del contrato. Estas son las reglas generales:
Contratos firmados antes del 6 de junio de 2013: mínimo de 5 años + 3 de prórroga.
Entre 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019: mínimo de 3 años + 1 de prórroga.
Desde el 6 de marzo de 2019 hasta hoy: mínimo de 5 o 7 años + 3 de prórroga.
Por ello, la fecha del contrato determina el régimen aplicable, lo que debe tenerse muy presente al renovar, negociar o resolver un arrendamiento.
Conclusión: cómo proteger tus derechos como propietario o inquilino
La duración y las prórrogas del contrato de arrendamiento son materias reguladas con un alto nivel de detalle en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero la práctica demuestra que muchos conflictos surgen por desconocimiento o por cláusulas mal redactadas.
En López & Gómez Abogados, contamos con un equipo especializado en Derecho Inmobiliario que puede ayudarte a:
Redactar o revisar un contrato de arrendamiento con seguridad jurídica.
Reclamar el uso de la vivienda en caso de necesidad justificada.
Defender tus derechos ante una denegación indebida de prórroga o un desalojo.
Aconsejarte sobre las nuevas medidas introducidas por la Ley de Vivienda 2023.
Si necesitas asesoramiento sobre prórrogas, duración de contratos o actualización de renta, contacta con López & Gómez Abogados. Nuestro despacho te orientará de forma personalizada para evitar errores costosos y garantizar tus derechos como arrendador o arrendatario.