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Aquí te explicamos qué es la propiedad horizontal tumbada. Analizamos sus características clave, el marco legal aplicable y cómo se diferencia de otras figuras como el complejo inmobiliario privado.
En el ámbito del derecho inmobiliario español, la propiedad horizontal tumbada es un régimen de propiedad cada vez más frecuente en urbanizaciones de viviendas adosadas, chalets pareados y complejos residenciales. A diferencia de la propiedad horizontal clásica ―donde los elementos privativos suelen estar dispuestos en distintas plantas superpuestas―, en la tumbada todas las viviendas o locales se sitúan sobre un mismo plano horizontal, compartiendo el terreno común sin que este se divida en parcelas independientes.
A continuación, desde López & Gómez Abogados, despacho especializado en derecho de propiedad horizontal, te explicamos en detalle sus características principales, el marco legal aplicable y las diferencias con otras figuras jurídicas.
Características principales de la propiedad horizontal tumbada
1. Unidad jurídica y funcional de la finca
La propiedad horizontal tumbada mantiene la unidad registral y jurídica del terreno. Esto significa que el suelo y el vuelo (el espacio aéreo) continúan siendo elementos comunes de todos los propietarios. No existe una parcelación o fraccionamiento jurídico del suelo, de modo que no se alteran la forma, la superficie ni los linderos de la finca original.
2. Elementos privativos y elementos comunes
Cada propietario ostenta la titularidad exclusiva de su vivienda o local privativo, pero comparte la copropiedad del terreno, jardines, viales, instalaciones, zonas verdes y demás elementos comunes con el resto de titulares. Esta característica es esencial en urbanizaciones donde se combinan la privacidad individual con servicios e infraestructuras comunes.
3. No hay división registral del suelo
A diferencia de otras figuras jurídicas, en la propiedad horizontal tumbada la finca no se subdivide en distintas parcelas registrales. Aunque existan varias edificaciones independientes, el terreno se mantiene como una única unidad registral en el Registro de la Propiedad.
4. Régimen legal aplicable
La propiedad horizontal tumbada se regula principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), especialmente tras la reforma de 1999 que permitió adaptar este régimen jurídico a realidades edificatorias diferentes del edificio tradicional. Esta normativa reconoce expresamente la posibilidad de configurar la propiedad horizontal en construcciones sobre un mismo plano horizontal.
5. Gestión y administración
La administración y conservación de los elementos comunes corresponde a la comunidad de propietarios, que actúa de acuerdo con sus estatutos y acuerdos adoptados en junta. Cada propietario está obligado a contribuir proporcionalmente a los gastos comunes derivados del mantenimiento y la gestión de la finca.
Diferencias con el complejo inmobiliario privado
Es importante distinguir la propiedad horizontal tumbada del complejo inmobiliario regulado en el artículo 24 de la LPH. En el complejo inmobiliario, las distintas unidades inmobiliarias pueden consistir en parcelas o edificios completamente independientes, con división registral y autonomía funcional. Por el contrario, en la propiedad horizontal tumbada:
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No se produce parcelación urbanística ni división registral del terreno.
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Se conserva la unidad jurídica de la finca, pese a que existan elementos privativos construidos sobre ella.
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La titularidad del suelo y de los elementos comunes es compartida por todos los propietarios.
Ejemplo típico de propiedad horizontal tumbada
Un ejemplo habitual es el de una urbanización de viviendas adosadas, en la que cada casa constituye un elemento privativo. Sin embargo, el terreno sobre el que se asientan, así como los jardines, las zonas de paso, las instalaciones y los espacios comunes, pertenecen a todos los propietarios en régimen de copropiedad.
Conclusión
La propiedad horizontal tumbada constituye un régimen que permite la coexistencia de varias viviendas independientes sobre un mismo terreno común, sin subdividir jurídicamente el suelo. Este modelo inmobiliario se regula por la Ley de Propiedad Horizontal y requiere una correcta administración comunitaria y una clara delimitación de derechos y obligaciones.
Si necesitas asesoramiento legal sobre la constitución, regulación o conflictos derivados de la propiedad horizontal tumbada, en López & Gómez Abogados contamos con un equipo especializado en derecho inmobiliario y propiedad horizontal dispuesto a ayudarte.